關於不動產經紀人-柏豪
買屋賣屋-柏豪帶您看好屋
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我是房仲經紀人洪柏豪
大學即選擇到
房地產仲介公司實習,
對不動產產生了興趣與熱枕，
於2010年取得證照，
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專業房屋土地買賣經驗了。
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不動產相關業務
買賣/租賃及代管
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不動產買賣
常見問題 Q & A
買 方 篇
Q:重要事項必讀
A:任何的不動產買賣，都是一筆不小的金額，務必再三確定自己要買賣不後悔，再來做後續的行動
很多的糾紛是會發生在沒想清楚是否真的要買，先買看看好了
結果在出價後達到底價卻因為各種因素又不想買了，會有違約的責任問題
再三的確認，我就是要買，我一定要買，我不買不行，之後在繼續往下看喔!
Q:我想買房子，該從哪裡下手?
A:各大房仲品牌網站、591房屋網、臉書等等
Q:我的房子要買在哪裡?
A:可依照自己平時熟悉的生活圈、工作地點、娘家婆家、小孩讀書學區、這些地點都是可以納入考量的方式。
Q:買透天好，公寓好還是電梯大樓好?
A:依照自己喜歡的類型各有優勢，能力可及的範圍內，找到適合自己的生活方式的產品，各有各的好處。
透天厝-
優點:樓上樓下都是自己的不會有樓上吵到樓下或是樓上樓水到樓下的問題，也沒有公共設施，全部空間自由使用。
缺點:面積大需整理及打掃空間多、沒有大樓有人幫忙倒垃圾及管理員幫忙收信及包裹，價位較高。
公寓-
優點:公設低、使用面積大、戶數少、出入單純、價位較低。
缺點:通常屋齡較高，爬樓梯4-5樓更是明顯較累
電梯大樓-
優點:有管理友人代收信件包裹、不用追垃圾車、出入較安全、有電梯沒有行動不便的問題等等
缺點:每月需繳管理費、有公用電費、戶數多亦有糾紛
Q:如何知道自己能買多少錢的房子?
A:舉例以買一間成交價600萬的房子
自備款至少需要2 - 3成 約120萬(兩成) 至 180萬(三成)
100萬的貸款 利息以2%計算(目前房貸大部分不會超過2%)
分20年期每月需繳5059元 分30年每月需繳3696元
以自備款三成180萬 需要貸款420萬
20年期 月付額約21247元
30年期 月付額約15523元
以自備款兩成120萬 需要貸款480萬
20年期 月付額約24283元
30年期 月付額約17740元
目前貸款金額最高就是到八成
如果一定需要貸到八成也不建議買房
因為還有其他的買賣手續費需要支出
如代書費、契稅、仲介費、規費
以價格回推就知道自己大約能買得起多少的房子
超過能負擔金額太多就不用考慮了
Q:我存款100萬 月收入約4萬 能買房子嗎?
A:當然可以 大約可以看到 300萬左右的房子
自備60萬 貸款240萬 月付 8870元 - 12621元
錢沒那麼多可以先求有再求好，也是一種方式，
有房自住一段時間後可以出售在換屋，
還有可以使用自用住宅重購退稅
Q:看到喜歡的房子，然後呢?
A:在看屋一段時間後，總會看到有合適自己的房子
這時候可以主動告知帶你看屋的業務，想要出價斡旋
每間房子的屋主都不同，所以價格也會不同
既使是相同的社區，每個屋主的想法也都不一樣
這時只需要評估自己能接受的價位，就勇敢的出價吧
可參考內政部實價登錄網站，附近周遭行情出價。
Q:斡旋金會不會被沒收? 什麼時候會被沒收?
A: 斡旋金只有一種情形會被對方沒收
就是在屋主同意出售(已簽收)時，買方因為任何的原因不買了。
亦或是 屋主同意出售(已簽收)時，賣方屋主因為任何的原因不賣了。
會返還斡旋金在多賠償斡旋金同等的金額。
其他沒有任何狀況斡旋金會被沒收。
Q:斡旋金要拿多少?
A: 斡旋金會取決於房子金額的大小而有所不同，為5到10萬不等
如果是總價高的土地，也有收到50-100萬的斡旋。
斡旋金談成會轉為訂金亦是房價的一部份，若未談成斡旋金也是退還
所以如果自己志在必得，一定要買到的話，斡旋金也可以拿多一點喔
最重要的還是在出價的金額，斡旋金僅能代表購屋誠意的一種方式。
Q:斡旋失敗後怎麼做?
A:斡旋當中如果雙方各有退讓(買方加價，賣方降價)最後仍談不成
則與業務員約時間退還斡旋金，在找下一間，緣分還沒到，屋主有屋主的堅持
Q:買方簽約前需要注意及準備的東西?
A:除了簽約金、印章、身分證之外
更重要的是簽約內容是否有附加特約條款
與屋主及仲介事先談好的內容條件
除了房價在當初已經確認之外，
若還有屋內的傢俱設備及設施，是否會一同移轉
尤其是自己特別在意的物品，
如果當初有說好會一同移轉務必麻煩代書寫入契約書內
也可以請仲介公司人員事前先到屋內拍攝物品照片
或陪同再確認一次，照片可以放入契約書內一起當作附件，
當然大部分的東西是贈送不負責保固的
拍照可以明確知道是哪些東西會一同移轉，
才不會發生被掉包或是東西被搬走。
賣 方 篇
Q:重要事項必讀
A:任何的不動產買賣，都是一筆不小的金額，
務必再三確定自己要買賣不後悔，再來做後續的行動
很多的糾紛是會發生在沒想清楚是否真的要賣，先賣看看好了
結果在客戶出價後達到底價卻因為各種因素又不想賣了，
會有違約的責任問題，再三的確認，
我就是要賣，我一定要賣，我不賣不行，之後在繼續往下看喔!
Q:有不動產要出售，要先做什麼準備?
A:先了解自己的不動產、確認建物、土地面積
確認預計出售的價格，價格可以參考附近的成交行情及
內政部實價登錄的網站，還有附近目前正在自己的
不動產附近是否有正在出售的物件，都可以納入出售價錢的參考
還要了解自己出售不動產之後有多少的稅金需要繳納
貼心小提醒:欲出售的時候可以詢問是否自己有符合重購退稅的條件
Q:找仲介好還是自售好?
A:各有優缺點
找仲介可以獲得周遭行情參考，專業的銷售流程，
廣告曝光，舊有客戶介紹帶看，交易安全保障，
特約代書，提供售出後的稅費試算，
公正第三方的代書不偏袒任何一方，
仲介遇過的狀況經驗較多，
可以提前避免掉很多可能出現的錯誤，
但需要支付服務費也只能間接獲得客戶的反應。
自售則是很多程序步驟需要自己來打理，
雖然買賣雙方能省掉服務費，
也可以直接了解買方情況與市場反應，
但買賣雙方的立場永遠是相對的一面，
魔鬼總是藏在細節裡，
從想出售的那一刻起許多的事情總是需要自己安排，
如何避免帶看時人身安全，面積計算，
如何面對買方的殺價，買方的自備款是否足夠，
會不會之後有貸款問題，看屋的時間能否配合買方，
買方的要求是否合理，假客戶及仲介的干擾，
但如果自己對不動產買賣流程熟悉自售也是一種很好的選擇，
但是買方是否會信任或會擔心受騙也是需要思考的地方。
Q:專任約跟一般約如何選擇
A:目前市場上專任約與一般約的比例大約是5比5，
對出售方來說當然各有優缺點
專任約:
目前都是各家仲介聯賣的方式，
所以並不會有只有交給一家仲介公司賣客戶太少
只要簽立一份委託書，可以擁有最多完整的資源及服務
只要選對人，對你的不動產能夠用心了解熟悉
專任委託是公司及業務會花最多精神
及廣告費用和用心的商品，
所做的廣告曝光除了讓客戶看見之外，
也是給其他仲介公司的同仁看見，
若手上有現有客戶，也可以相互合作，
將屋主所託付的不動產順利售出，
單一的窗口，在出售的價錢上價位也會比較好，
沒有互相削價求成交的狀況，
公司及業務不會獨攬案件，
所以如果有你所信任的專員，
可以直接說，我要給你專約
但也須避免遇到不認真的業務人員，
簽了專任委託之後，人就消失也沒回報的狀況
這也是屋主最擔心遇到的狀況，
寫了專任約又不認真賣，
對屋主來說真是得不償失啊
一般約:
屋主可以自售，也可以簽立多份委託仲介公司能同時銷售
雖然有多家的仲介同時服務但使用到各家較少的資源
屋主也有機會自行售出而省下仲介費
現場廣告較容易貼的亂七八糟，眼花撩亂，
若談好都不貼廣告卻也少了一種廣告效益，
回報窗口多，容易混淆，房屋若現場有狀況，
如門窗電燈未關也找不到人負責，
雖是多家服務，但是售屋品質相對有差，
專任約及一般約青菜蘿蔔各有所好，
都是可以出售的方式，一般約在房屋售出後，
其他的委託都會自動失效，
僅需告知簽委託的人員房屋已售出即可
但是對於在仲介公司找到的客人，
如果買賣雙方在私下簽約的話
是有相關的賠償問題的
總結: 若無熟識或信任的業務可以託付，
建議可以先用一般約的方式銷售(可自售亦可委託)
銷售一段時間後若未能順利售出，
可以挑選一位你認為最認真
或是最信任的服務人員給他專任委託銷售，
也是一種方式喔。
Q:我要委託要準備什麼資料?
A:業務員會需要確認您的身分，
是代理人或是不動產所有權人本人
需要提供身分證、土地建物所有權狀、
給業務員核實確認是否為不動產本人所有，
如為代理人則需要提供授權書，
或候補授權書待補齊授權書後，
合約才會生效開始銷售，
並提供不動產的周遭相關資訊
以利仲介公司在銷售期間能夠順利，
除了身分的確認之外，
最重要的還有業務員會詢問
相關不動產的現況說明書，
切勿刻意隱瞞，
如實告知現況及實況，
互相信任才能創造三贏的局面
Q:有人出價怎麼辦?
A:買方看中意，也寫了斡旋單，此時收到訊息，
需確認價錢是否有達到自己的底價想要出售的價錢，
如果有就簽收斡旋單，如果沒有可以思考一下，
除非自己非常確定能賣到更好的價錢，
或是買方的出價時在低於行情，
這時就不用再動腦傷腦筋，
萬一價格差不多可以考慮自己有沒有要降價的意思、
或是讓對方再加價，斡旋的期間是難受痛苦的，
萬一不賣下一組客戶的價錢會更好嗎?
現在賣了萬一之後的價錢更高呢?
可以找家人商量或討論一下，
無論是賣與不賣做了決定就不後悔，勇敢的接受吧
Q:決定出售之後 簽約時要做好那些準備?
A:簽約的時候，需要準備身分證、
權狀若非本人需要授權書
現在的買賣交易，都會使用價金履約保證，
交給仲介買賣交易都很安全。
需要到戶政事務所申請印鑑證明(用途:不動產登記)
準備銀行帳戶給代書，
如還有設定需要跑一趟銀行申請塗銷，
其他的事情就交給代書辦理就好。
南部的代書費會是雙方各半，
中北部的代書費是由買方負擔，
這點需要事先確認費用由誰負擔
簽約時其他該注意的事項就是
確認簽約當下是否有依照事先談妥的條件簽立契約，
事先準備的越完善，事後的買賣程序就會非常的輕鬆喔!
